Persoonlijke begeleiding om een duurzame match tot stand te brengen

Woningnood leidt tot tweedeling 

Er is ontegenzeggelijk sprake van woningnood. De prijzen stijgen naar een almaar hoger niveau en het aanbod droogt op. Vraag en aanbod lopen hopeloos uit de pas. Een zeer ernstige situatie, constateert Hoes. “Wonen, een dak boven je hoofd, is een primaire levensbehoefte. Steeds meer woningzoekenden moeten worden teleurgesteld, omdat er simpelweg geen aanbod is dat aansluit bij hun mogelijkheden. Daardoor ontstaat een almaar grotere tweedeling in de samenleving tussen woningeigenaren en woningzoekenden. Tussen een groep die vermogen kan opbouwen – al dan niet geholpen door de ‘jubelton’ en andere fiscale voordelen – en een groep die dat niet kan doordat zij veroordeeld is tot huren.” 

Betere afstemming op lokale vraag

Om het nijpende woningtekort in te lopen, moet het bouwtempo drastisch omhoog. De stapeling van eisen door de diverse overheidslagen vormen echter een fors obstakel. “En wát er wordt gebouwd, zou qua type, kwaliteit en prijsklasse beter moeten worden afgestemd op de lokale vraag,” vervolgt Hoes. “Hier ligt voor de nieuwbouwspecialisten en woningmarktconsultants van NVM een belangrijke opgave. We moeten gemeenten, ontwikkelaars en beleggers zo helder mogelijk inzicht verschaffen in de bestaande én toekomstige behoeften van de woningmarkt.” 

Toenemende stress, tijdsdruk en risico’s

Juist in deze tijd, waarin woningen zichzelf lijken te verkopen, is de kennis van en begeleiding door professionals belangrijker dan ooit. “Op de nieuwbouwmarkt, maar zeker op de markt van bestaande woningen, gaan kopers momenteel heel ver om een woning te bemachtigen. De lage hypotheekrentes maken de financieringsomstandigheden voor een groot deel van de woningzoekenden ideaal. Extern spaargeld kan worden ingezet, de economie draait op volle toeren. Dit alles biedt potentiële kopers zoveel zekerheid dat ze kansen durven wagen. Maar de zekerheid van de een is de onzekerheid van de ander. Niet in de laatste plaats van eigenaren die best hun woning zouden willen verkopen, als ze maar een andere koop- of huurwoning zouden kunnen bemachtigen. De schaarste is ongekend. Tegen de tijd dat je ideale woning op Funda staat, zijn vaak alle bezichtigingen al volgeboekt en ben je simpelweg te laat. Wie kans wil maken, moet razendsnel beslissen. Dat levert stress en tijdsdruk op. Én risico’s! Er moet zo snel tot aankoop worden overgegaan, dat nog niet goed is nagedacht of de woning en de benodigde financiering wel passen.” 

Persoonlijke begeleiding

Ontwikkelaars en verkopende makelaars hebben uiteraard een zorgplicht richting particuliere koper. Of die zorgplicht goed uit de verf komt in een tijd waarin nieuwbouwwoningen zelfs online worden verkocht, vindt Hoes nog maar de vraag. “Persoonlijke, professionele begeleiding is enorm belangrijk om teleurstellingen te voorkomen en een duurzame match tot stand te brengen. Ook als het gaat om nieuwbouw, zouden veel meer woonconsumenten moeten overwegen een aankoopmakelaar in de arm te nemen.” 

Integrale aanpak 

Schaarste, lage rente, fiscale faciliteiten, scheefgroei wonen/huren … De druk op de woningmarkt is gevolg van een complex geheel aan factoren en vraagt dan ook een integraal plan om die te verlichten, vindt Hoes. “Dat daarin een prominente rol voor de makelaar is weggelegd, zou een behoorlijke overschatting zijn. De makelaar is uiteindelijk alleen maar een adviseur die de (ver)koper bijstaat. Maar ik denk wel dat makelaar, ontwikkelaar en belegger gezamenlijk het probleem moeten aanvliegen, kijkend naar de invloed van eigen handelen. Je leest en hoort regelmatig over hoge huurprijzen. Binnen de mogelijkheden van de wet worden voor vrije sector huurwoningen huurprijzen gevraagd die véél hoger zijn dan de hypotheeklasten bij aankoop van dezelfde woning. Begrijp me niet verkeerd, er is absoluut behoefte aan huurwoningen in het midden- en hogere segment. Maar de consument ziet de scheefgroei tussen koop en huur wel als een enorm, niet te vatten probleem.” 

Transparantie belangrijk, maar geen oplossing

Met regelmaat klinkt het geluid dat het huidige biedingsproces makelaars te machtig zou maken. Dat de spelregels om tot aankoop te komen, transparanter zouden moeten worden gecommuniceerd. Hoes vindt het uitgangspunt van deze stelling niet juist. “In een tijd van schaarste ligt de macht bij de verkoper. Natuurlijk vragen en verdienen woningzoekenden transparantie, maar dat levert hun nog geen woning op. Momenteel ontvangt de verkopend makelaar biedingen met en zonder ontbindende voorwaarden, maar de verkoper bepaalt welk bod wordt geaccepteerd. Wat nu als na acceptatie van het bod en nog vóór ondertekening van de koopakte, een hoger of beter bod binnenkomt? De makelaar is wettelijk verplicht om dat nieuwe bod aan de opdrachtgever door te geven. Als die vervolgens het nieuwe bod accepteert, mag de makelaar de eerste bieder alsnog teleurstellen. Met andere woorden: voor de verkoper die zijn woning zo goed mogelijk verkocht wil krijgen om naar een andere woning te kunnen doorstromen, is die transparantie niet zo van belang. Dat neemt niet weg dat de informatievoorziening aan de consument - koper én verkoper – altijd beter kan. NVM gaat daar komende tijd werk van maken, in nauw overleg met branchegenoten en het ministerie van Binnenlandse Zaken.” 

Begeleiding totale wooncarrière

Het beroep ‘makelaar’ bestaat in ons land al sinds de 13^e eeuw. In de 19^e eeuw ontstonden de MVA (Makelaarsvereniging Amsterdam) en de NBM (Nederlandse Bond van Makelaars). In 1984 gingen deze samen in de NVM: Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen. De behoefte naar het afstemmen van vraag en aanbod is van alle tijden. Wel aan verandering onderhevig zijn de aard en omvang van vraag en aanbod, de context waarin en de wijze waarop deze bij elkaar worden gebracht. Hoe ziet Hoes de taak van de makelaar over pakweg 15 jaar? “Begeleiding van de consument in zijn of haar wooncarrière met een full-service pakket aan diensten: aankoop/verkoop, onderhoud/verduurzaming, financiering enzovoort. En voor wat de NVM betreft: wij blijven onze leden op alle mogelijke manieren faciliteren. Verdere digitalisering, verduurzaming, demografische, economische en alle mogelijke andere ontwikkelingen zorgen voor een continue dynamiek binnen de woningmarkt. De makelaar past daar als ondernemer zijn dienstverlening altijd weer op aan. Er wordt wel eens gesuggereerd dat het woningbezit plaats gaat maken voor wonen als een service. NVM verwacht echter dat ook toekomstige generaties geïnteresseerd blijven in een eigen woning. Wonen is immers een primaire levensbehoefte en een eigen woning blijft een belangrijk stuk van je identiteit. Dat beeld zien wij de komende jaren nog niet zo gauw veranderen. Aan de makelaar de mooie taak om mensen te helpen aan een thuis dat bij hen past.”   

Dit artikel komt uit Aangenaam! Magazine – 12